בעת מכירת מקרקעין בישראל, מטילה מדינת ישראל על המוכר מס הקרוי “מס שבח”. מס זה, שהינו במהותו “מס רווח הון”, מוטל על השבח בגין עליית שוויים של המקרקעין בתקופה שממועד רכישתם ועד מועד מכירתם. לפי החוק, מס זה מהווה כעקרון מקדמה על חשבון מס ההכנסה המוטל על אזרחי המדינה מידי שנה. כאשר המוכר הוא תושב ישראל “רגיל”, אזי הוא מחויב להגיש בישראל דו”ח מס שנתי ובו יכללו כל הכנסותיו, לרבות הרווח ממכירת המקרקעין. בדו”ח המס השנתי מחושבת חבות המס סופית. בהתאם להתחשבנות זו, ישנם מקרים בהם מסתבר שהמוכר זכאי לקבל החזרים מהמדינה בשל מס ששולם ביתר בעסקת המקרקעין (או מחויב בסכום נוסף). בהתאם לכך, אין מניעה כי גם מי שאינו “תושב ישראל” (כלומר, מי שהוא “תושב חוץ”) יערוך ויגיש דו”ח מס שנתי בישראל, להחזר מס על פי חישוב שנתי. עשויות לקום מספר סיבות להחזר המס, כדלקמן:

1. כיום שיעור המס ברווח הוני ליחיד הוא קבוע – 25%, אולם זאת רק בשל התקופה מחודש נובמבר 2001 (הרווח הינו “לינארי” – נזקף באופן אחיד על פני כל התקופה שממועד הרכישה ועד המכירה). במכירת מקרקעין שנרכשו קודם לנובמבר 2001, יחושב המס על פי שיעורי מס שוליים רגילים (“Tax Brackets” ). כיוון שבמהלך השנה אין לרשות המיסים מספיק מידע על שאר הכנסותיו החייבות של היחיד תושב החוץ, אזי רשות המיסים נוהגת לחשב את מקדמת המס לפי שיעור המס המקסימלי (בשנת 2014 – 48% + 2% מס יסף על הכנסות גבוהות). לפיכך בעת הגשת דו”ח מס שנתי, ניתן יהיה לקבל החזר מס אם נמצא שהמוכר זכאי ליהנות ממדרגות המס הנמוכות (בין 30% ל- 48% ולעיתים אף פחות מכך). גם ניתן לבצע הליך של “פריסת מס” לכמה שנים לאחור שעשוי להגדיל את החזרי המס עוד יותר.

2. מתוך הרווח ממכירת המקרקעין ניתן לקזז הפסדי הון, גם כאלה שאינם דווקא ממקרקעין, למשל ממכירת ציוד עסקי, או מנכסים פיננסיים (למשל ניירות ערך סחירים, או שאינם סחירים). במקרים מתאימים רצוי לוודא אם גם בשנים קודמות נוצרו הפסדי הון ממכירות שונות, ואשר לאחר דיווח מתאים, ניתן יהיה לקזזם כנגד הרווח ממכירת המקרקעין.

3. הוצאות שונות שלא קוזזו בשלב חישוב מקדמת המס, אך יש מקום לבחון קיזוזם מהרווח בשלב דו”ח המס השנתי.

חשוב מאד לזכור שקודם לפניה לרשויות המס, יש לבצע בדיקה מעמיקה על תוצאות אפשריות שונות. זאת עקב מלכודות מס כמו גם יתרונות המס. כל מקרה לפי נסיבותיו. עצתנו היא שכל פעולה הקשורה ברשות המיסים, ואפילו מילוי טפסים מול שלטונות המס, יעשו בליווי ייעוץ מקצועי מתאים על מנת להימנע ממלכודות מס, שלעיתים הנישום כלל אינו מעלה על דעתו.

יובהר כי כל האמור באתר הינו בגדר מסירת מידע כללי ואין לראות במידע זה משום תחליף לחוות דעת או ייעוץ מקצועי כלשהו