טוען...

חומר מקצועי

גם השכרת 27 נכסים אינה נחשבת פעילות שמגיעה לכדי עסק

מהי כמות הדירות שהכנסות השכירות מהן תיחשב הכנסה אקטיבית ולא פאסיבית? האם זו שאלה של כמות דירות או של איכות הניהול שלהן?

במדינת ישראל שבה אפיק הדירות להשקעה הוא מאוד פופולארי ושוק הנדל”ן הרותח, עניין זה הופך רלוונטי מאוד.

פסק דין שפורסם לאחרונה ע”י בית המשפט המחוזי בעניין האחים לשם (ע”מ 1101/09) עסק בדיוק בעניין זה.

האחים לשם ירשו מאביהם 27 נכסי מקרקעין שמתוכם 3 נכסים עסקיים והשאר דירות מגורים.

עד לפטירתו בשנת 1999, דיווח האב המנוח על דמי השכירות שקיבל מהשכרת המקרקעין כהכנסה פסיבית לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה.

לאחר שירשו את הנכסים, גם ילדיו המשיכו לדווח על דמי השכירות כהכנסה פסיבית, והחל משנת-המס 2003 דיווחו על ההכנסות מהשכרת דירות המגורים לפי סעיף 122 לפקודה, ושילמו בגינן מס בשיעור של 10%.

מס הכנסה מצידו, טען שמדובר בכמות גבוהה של נכסים שהשכרתן מגיעה לכדי פעילות עסקית אקטיבית החייבת במס שולי גבוה משמעותית.

ביהמ”ש בראשות כב’ השופט אטדגי, ניתח את המקרה, בחן האם מתקיימים מאפיינים של עסק וקבע  כי על פי מירב המבחנים ואף שישנם מספר סממנים עסקיים – אין הפעילות מגיע לכדי עסק וההכנסות יסווגו כהכנסות פאסיביות בלבד.

• בנושא הכמות הגבוהה של 27 נכסים ודמי השכירות הגבוהים של כחצי מליון ש”ח בשנה לכל אחד מהאחים, קבע השופט אטדגי כי הללו “מעידים לכאורה על אופי פירותי, למרות שאין בריבוי עסקאות לכשעצמו כדי להצביע על אופי מסחרי…”

• בנושא המנגנון העסקי – אמנם היה מנגנון “מסויים” של מזכירה ומנהלת חשבונות שמלאו לצד עבודתן במשרד עו”ד את ניהול החשבונות, הוצאת קבלות חשבוניות, התאמת בנקים וכד’ בגין ההשכרות, אך מנגנון זה עבר בירושה מהאב, הפסיק להתקיים בעתיד עם פרוק השיתוף בין האחים, “והעיקר הוא שאותן פעולות… לא חרגו מפעילויות רגילות המתבקשות ממשכיר של נכס וכי ניתן היה לעשות אותן פעולות גם ללא העסקתן של העובדות…”

• במסגרת השכרת הנכסים הועסקה עובדת ניקיון לניקוי חדרי מדרגות בחלק מהנכסים אך גם עניין זה לא שכנע את השופט כי מדובר במנגנון עסקי.

• בנושא הבקיאות – השופט אטדגי קבע כי עיסוק האחים בעריכת דין אינו מצביע על בקיאות בתחום השכרת נכסים. ביהמ”ש הצביע על העובדה שחוזי השכירות היו סטנדרטיים ואחידים, תחלופת הדיירים היתה נמוכה, ההמחאות נמסרו בד”כ שנה מראש, לא היה צורך במימון חיצוני (משום שהכנסים הגיעו בירושה), וכי לא היו השבחות מיוחדות שבוצעו ע”י האחים או בקיאות וידע מיוחדים מצידם בעניין.

• השופט אטדגי המשיך וקבע, כי גם “מבחן הגג” – מבחן הנסיבות – תומך במסקנה, כי ההכנסות דנן הינן פסיביות, שכּן רוב הנכסים “נפלו” לידי המערערים בירושה, כשהם ממלאים בכך תפקיד פסיבי, מה גם שלא ניתן להתעלם מכך שבכל הדיווחים ביחס לנכסים האמורים, החל מאביהם המנוח של המערערים וכלה במערערים עצמם, המשיב לא התערב בדיווחיהם לפיו מדובר בהכנסה פסיבית.

לסיכום, הגם שהיקף הנכסים המושכרים נכבד ולמרות שהאחים קיימו בשנות המס שבמחלוקת מנגנון מסוים לניהול הנכסים, אין מדובר במנגנון של ממש, אלא בהסדרים שהתקיימו עוד בחיי האב המנוח ובכל מקרה לא חרגו מפעילויות רגילות המתבקשות ממשכיר של נכס.

 

יש להבהיר, כי הגם שמסקנתו היא שיש לקבל את הערעורים במובן זה שהסיווג לאותן הכנסות יהא לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, קרי שיעור המס החל הוא של 10% בלבד, הרי שהטבה זו חלה רק על דירות המגורים שהושכרו למטרת מגורים ולא על דירות המגורים שהושכרו למטרות אחרות (משרדים) וכמובן שלא יחול על הנכסים שאינם דירות מגורים.

A
יובהר כי כל האמור באתר הינו בגדר מסירת מידע כללי ואין לראות במידע זה משום תחליף לחוות דעת או ייעוץ מקצועי כלשהו
A